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Climat positif pour l'immobilier commercial en Flandre

Ralph Schellen, National Director Office Agency - JLL
[+] Ralph Schellen, National Director Office Agency - JLL

[+] Photo : CREPIN BINST ARHITECTURE

Ralph Schellen, National Director Office Agency de JLL, a déclaré : "L'année 2016 a connu un record, avec plus de 200.000 m² de take-up, soit une progression de 16 % sur un an et de 28 % par rapport à la moyenne de ces cinq dernières années. Mais c'est surtout Anvers qui a contribué à ce succès, représentant à elle seule 47 % de la hausse". On retiendra en particulier l'acquisition par De Persgroep de 8000 m² dans le quartier Kievit jouxtant la gare d'Anvers Central.

Cette année, le take-up atteignait déjà 75 000 m² en mai, de sorte que les espoirs pour 2017 sont assez similaires aux résultats enregistrés l'an dernier. Le fait d'atteindre ou pas la barre des 200 000 m² dépendra en bonne partie de la signature d'un contrat de location par la police d'Anvers, dossier pour lequel est citée une superficie de 50 000 m² !
Hormis la métropole scaldienne, la récente signature du contrat de location pour 8.386 m² par Belfius et 5300 m² par EY, tous deux à Gand, sortent du lot. On retiendra également à Hasselt 3.500 m² pour Carglass et autant pour Media Huis, emplacements d'ailleurs tous deux situés sur le Herkenrodesingel.

Projets de construction
On observe une tendance consistant à mettre à la fois en vente et en location des projets immobiliers flambant neufs. Le taux d'inoccupation est considéré comme normal, à savoir 8,3 % pour Malines, 10,6 % pour Anvers, et aux extrémités basse et haute, un étonnant 5,6 % pour Gand et 12,1 % pour Leuven.
À Anvers, environ 60 000 m² sont pour l'instant en cours de construction "sur risques propres" pour une réception en 2017 – 2018. Il s'agit des projets ‘Post X’ (IRET), ‘The Links I & II’ (Ghelamco) et ‘PAKT’. À Gand, 14 000 m² d'espaces de bureaux supplémentaires sont en cours.

Prime rent
Les loyers à Anvers et Gand demeurent stables ou en légère hausse. Cette dernière ville est pour l'instant en tête, à raison de 155 €/m²/an, et l'on estime que le seuil des 160 € devrait être atteint cette année pour les tout nouveaux projets. Anvers n'est pas loin avec 150 €/m²/an, tout comme Leuven et Alost. Malines est à 145 €, Hasselt à 135.

Reconversion d'immeubles de bureaux
Depuis 2009, le service d'études de JLL a cartographié 87 projets, dont 37 étaient effectivement prévus comme espaces de bureau, représentant une surface totale de 344.000 m². Par reconversion, il faut comprendre la rénovation et la réaffectation, la démolition de l'immeuble suivie de la reconstruction à neuf, ou une combinaison de l'un et de l'autre.

Le phénomène est surtout perceptible à Anvers, et plus particulièrement au centre-ville, entre l'Escaut et les boulevards périphériques (Leien). Entre 2009 et 2017, ceci a débouché sur la reconversion de 120.000 m² d'espaces de bureaux, essentiellement en immobilier résidentiel (58 %). Cela représente environ 10 % de la réserve de bureaux, Anvers arrivant ainsi à égalité avec Bruxelles et Amsterdam.
Le plus gros projet de reconversion depuis 2007 est la transformation de l'hôpital militaire en immeuble résidentiel (45.000 m²), bureaux (4.000 m²) et hôtel (4.000 m²). En 2012 a suivi ‘Cadiz’, projet mixte d'appartements, établissements de soins et commerces, pour 40 000 m² environ, érigés sur l'ancien site des douanes.

Pour un avenir proche, JLL pressent également un fort potentiel pour la reconversion d'espaces de bureaux, ce qui pourrait d'une part diminuer le taux d'inoccupation et d'autre part soutenir les loyers pour les immeubles de bureaux de qualité. On estime à 20 000 m² la surface moyenne annuelle de reconversion.
JLL souligne que cette reconversion ne concerne pas seulement les immeubles de bureaux, mais rappelle également le potentiel des bâtiments industriels désaffectés, anciens bâtiments publics et immeubles résidentiels. Tout comme c'est déjà le cas à Bruxelles, JLL pense que les projets de reconversion deviendront également attrayants à la périphérie anversoise, par exemple à Berchem et Kontich.

Lisez le JLL Research report complet ‘Flanders Office Market – Sumer 2017’
Eduard Codde
22-06-2017