FRNL | | NewsBibliotheekAgendaNewsletterJobsAdvertisingContact |
  
Home » News » De snelle groei van coworking verstoort de vastgoedmarkt

De snelle groei van coworking verstoort de vastgoedmarkt

Silversquare @Befimmo- Brussels -Triomphe
[+] Silversquare @Befimmo- Brussels -Triomphe

[+] We work

[+] Regus - Brussel - Tours & Taxis

[+] Fosburry & sons - Antwerp

[+] Stokers - Antwerp

Sinds een jaar schieten de coworkingcentra als paddenstoelen uit de grond, vooral in Brussel maar ook in Antwerpen. De markt groeit zelfs zo snel dat de take-up van coworkingcentra het afgelopen jaar goed was voor meer dan 50.000 m², wat maar liefst 20% van de take-up van de kantorenmarkt vertegenwoordigt. Van een tijdelijke hype kunnen we dus niet meer spreken: dit is een ware omwenteling in het vastgoed, waarbij het accent verschuift van eigendom naar het gebruik van ‘all-in’ gedeelde kantooroplossingen, inclusief faciliteiten. Het aanbod van coworkingcentra komt ook tegemoet aan de sterke vraag naar meer flexibiliteit op het vlak van huurcontracten (duur en oppervlakte) voor specifieke vaste werkplekken in deze centra. Er wordt veel geïnvesteerd om deze opkomende markt te bedienen, door internationale spelers als Regus, Spaces, WeWork, Welkin & Meraki en Tribes, maar ook door nationale spelers zoals Silversquare/Befimmo en Fosbury & Sons.

Ontstaansgeschiedenis
Tien jaar geleden werden in België de eerste voorzichtige stappen in de coworking gezet, met kantoorruimten die zich onderscheidden van de traditionele zakencentra door vooral gedeelde kantoren, uitrustingen en faciliteiten aan te bieden in plaats van gesloten kantoren met een vast aantal vierkante meters.
Revolutionair hieraan was dat er geen huur meer gevraagd werd voor het gebruik van deze kantoren maar een lidmaatschap, een maandabonnement, zoals in een fitnesscentrum. Dit alles ging bovendien gepaard met een ongeziene flexibiliteit: geen verbintenis op lange termijn, met vaak slechts drie maanden vooropzeg om het abonnement te beëindigen.

Marktevolutie
Silversquare was de pionier van de coworking in België. Het eerste centrum van de start-up had een oppervlakte van 1.600 m2, met zo’n 30% gedeelde kantoren. Het vierde coworkingcentrum, dat dit voorjaar de deuren opende aan de Triomflaan in Elsene, heeft een oppervlakte van 5.000 m2. Samen met Befimmo – eerst als partner en ondertussen als meerderheidsaandeelhouder – zet Silversquare nu volop in op de aanstaande opening van 10.000 m2 coworkingruimte in het Quatuor-complex in de Brusselse Noordwijk.

Aanvankelijk waren deze coworkingcentra vooral gericht op micro-ondernemingen, zelfstandigen, consultants, start-ups en scale-ups, met een aanbod van instapklare kantooroplossingen met geïntegreerde faciliteiten en een vestigingsadres op een prestigieuze locatie. Naast het logistieke aspect van een all-in kantoor tegen een aantrekkelijke prijs (tussen 250 en 325 euro per persoon per maand) op een mooi adres gaat men ook overstag voor de bruisende gemeenschap, die bestaat uit een mix van bedrijven uit verschillende sectoren.

Ook voor kmo’s en grote bedrijven
Tegenwoordig wekt deze formule ook de interesse van middelgrote bedrijven met enkele tientallen werknemers in dienst: enerzijds door de dynamische, stimulerende gemeenschap en anderzijds door de mogelijkheid om de bezettingskosten te optimaliseren. Nu telewerken ook bij grotere bedrijven steeds meer ingang vindt, kan het op maandag of vrijdag al eens akelig stil zijn in de wandelgangen van het hoofdkantoor. In grote bedrijven valt de bezettingsgraad van niet-gedeelde kantoren zo terug tot gemiddeld 60 à 70%, of zelfs minder. Ook de all-inclusive kantooroplossing spreekt aan. Daarbij zorgt het coworkingcentrum voor het beheer van de faciliteiten (schoonmaak, meubilair, verlichting, beveiliging inclusief toegangscontrole, kantoorautomatisering, vergaderzalen, receptie, post, water en koffie ...).

Deze markt groeit nog steeds doordat grote bedrijven hun kantoren liever vestigen in gebouwen die ook een goed uitgerust coworkingcentrum hebben, doorgaans op de benedenverdieping. Geen sobere receptie meer maar wel werkruimten en lounges, zoals in de lobby van een hotel. Daarnaast zijn er ook vergaderzalen voorzien, waarmee deels tegemoet wordt gekomen aan de behoefte aan vertrouwelijkheid, als het niet wenselijk is dat bezoekers van buitenaf in de kantoren van het bedrijf rondlopen. Anderzijds zijn deze coworkingruimten ook geschikt om onderdak te bieden aan tijdelijke projectteams.
Vastgoedontwikkelaars hebben deze evolutie van de kantorenmarkt duidelijk begrepen. Er staan nu in Brussel verschillende prestigieuze vastgoedprojecten op stapel waarin een coworkingcentrum wordt voorzien. Dat is het geval voor het Quatuor-project, het voormalige Maritiem Station van Thurn & Taxis, het Manhattan Center, Albert II-laan nr. 7, ‘The One’ en ‘Light On’.

Opbod in Brussel
Vastgoedbedrijf Befimmo heeft geanticipeerd op deze omwenteling in de markt en op de vraag naar flexibele kantoren met dienstverlening inbegrepen. Befimmo bezit een portefeuille van een honderdtal gebouwen, goed voor bijna 900.000 m2, waarvan 67% in Brussel. Een jaar geleden kreeg het bedrijf deze marktevolutie al in het vizier en koos het ervoor om een strategische alliantie te sluiten met Silversquare voor de gezamenlijke ontwikkeling van een netwerk van coworkingcentra in de gebouwen van Befimmo. De eerste mijlpaal van deze samenwerking was het centrum Silversquare@Befimmo, dat in april van dit jaar de deuren opende in het Triomfgebouw in Elsene. Op basis van dit eerste succes kondigde Befimmo tien dagen geleden de overname van Silversquare aan.(1)

Een ander zwaargewicht in het Brusselse vastgoed is de historische uitbater van bedrijvencentra in België, de multinational IWG (International Workplace Group, voorheen Regus), die in ons land 33 centra beheert. Regus is de laatste jaren geleidelijk aan terrein verloren met zijn klassieke businesscenterformule. Maar vijf jaar geleden keerde het tij met de overname van het Nederlandse bedrijf Spaces. Toen was Spaces dé referentie in de Benelux en Engeland voor de oprichting en uitbating van coworkingcentra. Onder de merknaam Spaces opent IWG binnenkort vijf nieuwe centra in Belgïe, waarvan drie in Brussel: in Thurn & Taxis, aan het Rogierplein in het Manhattan Center, en in de Visverkopersstraat.

Het afgelopen jaar hebben ook andere spelers zich op de Brusselse coworkingmarkt gepositioneerd met grootschalige projecten. Zo opende Fosbury & Sons eind november een coworkingcentrum van 7.000 m2 in de Brusselse rand, in een gebouw met een iconische modernistische architectuur waar vroeger de hoofdzetel van CBR gevestigd was. Daarnaast is Fosbury & Sons van plan om volgend voorjaar nog twee extra centra te openen in regio Brussel: het ene in de Noordwijk aan de Albert II-laan nr. 7, het andere aan de rand van de stad, in een voormalig magazijn in Groot-Bijgaarden.

Ook WeWork, de wereldgigant van de coworkingruimten, strijkt in 2019 neer in Brussel met de oprichting van een eerste centrum in het hart van de Europese wijk. Het bedrijf zal er in de Handelsstraat nr. 31 het volledige gebouw ‘Light On’ in gebruik nemen, dat momenteel in aanbouw is. WeWork wordt een te duchten concurrent op de Belgische coworkingmarkt. Het New Yorkse bedrijf beheert 260 coworkingcentra in een vijftigtal steden in zestien landen, met 130.000 dagelijkse gebruikers en meer dan 260.000 leden. Deze start-up, die amper acht jaar geleden het daglicht zag, wordt nu al gewaardeerd op meer dan 20 miljard dollar.

Differentiatie
Naast deze giganten hebben ook enkele kleinere spelers de sprong gewaagd. Voor hen ligt de sleutel tot succes wellicht in differentiatie. Zo positioneert Welkin & Meraki zich in het hogere segment met chique vijfsterrenkantoren, zogenaamde ‘serviced offices’. De focus ligt resoluut op de Europese wijk in Brussel, waar vorige week het eerste zakencentrum van het bedrijf geopend werd aan de Kunstlaan, ‘The Artist’ gedoopt. Welkin & Meraki zal ook 150 gedeelde werkplekken aanbieden op vier verdiepingen van ‘The One’, een toren in aanbouw in de Wetstraat.
Nog zo’n kleinere speler is de voormalige marketeer André Robert Duval, die drie maanden geleden Stokers opende, een luxueus coworkingcentrum in de historische gebouwen van het voormalige militair hospitaal in Antwerpen. Hun credo om zich te onderscheiden van de massa: “All Work, No Play.”



  1. Onmiddellijke verwerving door Befimmo van 61% van de aandelen van Silversquare Holding nv, gekoppeld aan een optie tot aankoop van de resterende aandelen binnen de komende vijf jaar.
Didier Van Den Eynde
18-12-2018