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Marché de bureaux en Flandre en net recul

Le complexe Post X situé à proximité de la gare de Berchem et du ring d’Anvers est exemplatif des nouveaux campus urbains qui intègrent non seulement des immeubles de bureaux mais aussi des commerces, une salle de sport et un hôtel.
Le complexe Post X situé à proximité de la gare de Berchem et du ring d’Anvers est exemplatif des nouveaux campus urbains qui intègrent non seulement des immeubles de bureaux mais aussi des commerces, une salle de sport et un hôtel.

Depuis le début de la crise sanitaire et le premier ‘lockdown’ avec l’imposition par les autorités du télétravail pendant près de deux mois, le retour au bureau et à nouveau l’obligation du télétravail, les entreprises s’interrogent sur l’adoption permanente dans le futur d’une organisation hybride pour leurs collaborateurs où leur temps de travail serait partagé entre du présentiel au bureau et du travail à distance.

Corollaire à cette interrogation : quelle est la superficie de bureaux dont les entreprises et administrations publiques auront-elles besoin ? Celles qui devaient prendre une décision au cours des derniers mois la retardent face à la pandémie persistante. D’autres ont déjà pris leur décision mais qui ne se reflète pas encore dans les transactions sur le marché.

JLL, entreprise de conseils et services immobiliers, a publié dans un rapport son analyse du marché et des transactions réalisées en Flandre depuis le début de l’année. Elle met en lumière les éléments déterminants qui selon elle impacteront fortement le marché dans l’ère post-COVID.

Tendances majeures

Le télétravail a été forcé et il est indéniable qu’il est là pour rester. Tant employeurs qu’employés souhaitent en faire une constante dans leur organisation du travail. Mais quelle en sera l’importance ? Selon l’enquête réalisée par JLL, une majorité des employés souhaiteraient limiter à 2 jours maximum le travail à domicile.

JLL estime qu’il y aura une inversion de la tendance à la densification des environnements de travail. Depuis une dizaine d’années, la surface moyenne par employé est en recul en Europe. Avant la pandémie, la surface moyenne était de 9,6 m²/employé. JLL pense qu’une fois le virus sous contrôle, la taille moyenne reviendrait entre 12 et 14 m²/employé afin de respecter les distances sanitaires. Ce sont surtout les espaces de coworking qui en subiront les conséquences, certains opérateurs tels que Wework affichent 4 à 5 m² par occupant.

Le climat et la durabilité conditionneront plus les choix immobiliers des entreprises. La décarbonisation de leurs activités va notamment se traduire par l’implantation de leurs bureaux dans des lieux facilement accessibles par les transports en commun, comme le sont les gares. JLL réfère à cet égard au concept de la « ville à 15 minutes », popularisé par Anne Hidalgo, la maire de Paris. Ce concept suggère qu’il doit être possible de vivre, travailler, faire du shopping dans un rayon de 15 minutes à pied ou à vélo. Ce crédo a également été recommandé par les experts du « Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning ».

Etat des lieux du marché de bureaux en Flandre

Au-delà des tendances qui vont dicter l’évolution du marché immobilier sur le moyen et le long terme, quel est le comportement du marché de bureaux en Flandre depuis le début de l’année ? L’impact de la crise sur le volume de prise en occupation est significatif; il recule de 23%, en base annuelle, à 99.425 m². Avec près de 2,3 millions de m2 de bureaux, Anvers a toujours été la locomotive du marché en Flandre. Aujourd’hui c’est la ville qui est la plus impactée avec un recul de 42% de la prise en occupation depuis le début de l’année (55.000 m²). Avec un take-up de 27.900 m², Gand recule également de 37%. Les autres villes flamandes ne sont pas épargnées.

JLL a réalisé un état des lieux dans les villes d’Anvers, Gand, Malines, Louvain et Hasselt. Le loyer par m² par an oscille en moyenne entre 114€/m2 (Anvers) et 124 €/m2 (Gand). Pour des immeubles neufs, bien localisés, les loyers ‘prime’ atteignent 165 €/m2 à Anvers au centre-ville et à proximité de la gare. Même tendance à Gand où les nouveaux projets trouvent preneurs à 160 €/m2. A Louvain, Malines et Hasselt, les loyers ‘prime’ restent stables. Ils s’affichent respectivement à 145€, 150€ et 135€/m²/an.

Les prix des loyers fluctuent en fonction de la superficie de bureaux immédiatement disponibles. En 2021, les prix seront mis sous pression sur le marché anversois. D'une part, avec l’impact qu’aura la crise sanitaire sur les décisions des entreprises de peut-être diminuer la superficie de bureaux si elles autorisent plus le télétravail et nécessitent dès lors moins de surfaces de bureaux. D’autre part un volume important d’immeubles de seconde main rénovés sera remis sur le marché en 2021. A contrario, Gand le marché ne devrait pas trop souffrir car le volume de bureaux disponible est au plus bas : un taux de vacance de seulement 1,9% sur un marché de près de 1,35 millions de m².
Didier Van Den Eynde
02-11-2020