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Le marché néerlandais des bureaux continue à progresser

(photo: <a href='https://nl.123rf.com/profile_digitalpearls'>digitalpearls</a> - 123RF)
(photo: digitalpearls - 123RF)

À l’inverse des nouvelles inquiétantes en provenance de nos voisins du sud, où on craint que d’ici quelques années, des millions de m2 soient inoccupés dans le ‘Grand Paris’, le marché néerlandais du bureau a encore progressé au cours du troisième trimestre. Depuis le mois de janvier, pas moins de 615.000 m2 de bureaux ont été mis en service. D’après Cushman & Wakefield, cette évolution positive est une indication de l’intérêt renouvelé des locataires pour les biens immobiliers.

L’incertitude liée au Covid-19 –qui a pris le monde en otage pendant un an et demi- disparaît peu à peu et les prévisions économiques sont désormais plus favorables ; il en résulte que les entreprises reprennent à nouveau leurs projets immobiliers. Le marché néerlandais du bureau s’est assez bien rétabli au cours des deux premiers trimestres 2021, et la tendance se poursuit au cours du troisième trimestre. Durant les mois d’été , ce surtout les petits utilisateurs de bureaux et les entreprises dans le secteur technologique qui ont mordu à l’hameçon. Suivent désormais aussi les plus grandes entreprises.

Les opérateurs commerciaux et les services administratifs de l’industrie, du commerce et du transport, occupent à nouveau une part importante, avec respectivement 29 et 25%. On retrouve ici quelques grosses transactions, comme celle des services juridiques De Brauw (18.000 m2) er DLA Piper (7.000 m2) sur l’axe sud d’Amsterdam. Il y a ensuite un nombre non négligeable de transactions de moyenne importance, réparties à travers tous les Pays-Bas, dont Hekkelman Advocaten & Notarissen à Nijmegen (3.000 m2) et les spécialistes financiers de BDO (3.200 m2) à Rotterdam. Pourtant, tout ne progresse pas de manière uniforme : la part des services financiers, des pouvoirs publics et des autres associations à but non lucratif a reculé par rapport à l’an passé.

Définir une nouvelle stratégie immobilière
D’après Cushman & Wakefield, les locataires de bureaux redéfinissent à nouveau leur stratégie immobilière, et le font en accord avec les objectifs à moyen terme des entreprises. Ils étudient pour ce faire au préalable la part du télétravail, et la mesure dans laquelle celui-ci deviendra ou non un aspect permanent, ainsi que les nouvelles fonctions de leur bureau. Cet exercice est encore loin d’être terminé. A noter que le marché néerlandais des bureaux va dans le sens d’une autre utilisation du bureau, et pas dans le sens d’une utilisation moindre du bureau. Pour nos voisins du nord, le bureau reste le plateforme centrale pour collaborer avec les collègues et les clients, ce qui se traduit en ce moment par une demande croissante des surfaces de bureau.

Cinq grandes villes
Un peu plus de la moitié du taux d’occupation des bureaux néerlandais se situe dans les cinq plus grandes villes du pays. Ce qui est largement supérieur à 2020 (44%), mais tout à fait conforme à la moyenne des années précédentes. Amsterdam représente un quart du taux d’occupation des bureaux, et constitue à ce titre le plus important lieu d’implantation aux Pays-Bas. Cette situation résulte de la mise à disposition de nombreuses nouvelles constructions, qui a été propice à une nouvelle dynamique de déménagement, y compris au cœur de la ville.

La situation à Rotterdam est comparable à celle d’Amsterdam. L’an passé, le taux d’occupation a légèrement reculé (-3% par rapport à 2019), ce qui est surtout dû à une relativement grande disponibilité des espaces de bureaux. Aujourd’hui, Rotterdam occupe une part de 13% dans le taux d’occupation total de bureaux néerlandais, un chiffre qui n’avait plus été aussi élevé depuis 2007.

Et ensuite…
Le marché immobilier néerlandais escompte pour cette année une mise en service globale d’environ 1 million de mètres carrés de bureaux. Les utilisateurs de bureaux, dont le contrat de location arrive à échéance, se lancent massivement dans de nouveaux projets immobiliers et veulent conclure à court terme un nouveau contrat. La demande totale s’élèverait actuellement aux Pays-Bas à 400.000 m2. Cushman & Wakefield conclut à partir de là que le taux d’occupation à la fin de l’année se situera dans la moyenne quinquennale, soit 1,1 million de mètres carrés. Il s’attendent à un redressement total du taux d’occupation des bureaux, de sorte qu’on devrait retrouver d’ici 2023 le niveau pré-Covid-19, mais cela dépendra bien entendu d’une situation saine de l’offre sur le marché des bureaux.

Après une grande euphorie relative au télétravail, les confinements répétés ont conduit tant les PME que les multinationales à bien réfléchir à l’utilisation optimale du bureau dans l’ère post-Covid. Il est en effet important de pouvoir proposer un environnement de travail motivant sur des sites hautement qualitatifs.
Eduard Codde
13-10-2021