FRNL | | NewsBibliotheekAgendaNewsletterJobsAdvertisingContact |
  
Home » News » Risico’s voor kantoorhuurders indien ze naar een 'klassieke makelaar' bellen

Risico’s voor kantoorhuurders indien ze naar een "klassieke makelaar" bellen



Tegen het einde van de gangbare periode van 9 jaar is het momentum voor vele huurders aangebroken om hun huurcontract nog eens van onder het stof te halen. Het ‘stay or leave’ vraagstuk gaat hier mee gepaard. De gemiddelde huurder belde in het verleden naar een makelaar die hij meestal van naam kende van de opvallende (reclame)borden die tegen de gevels van eigenaars (!) hangen. Een logische aanpak op het eerste zicht .. ware het niet dat dit toch aanzienlijke risico's inhield voor deze huurder. Bovendien is er met Cresa als vastgoedadvieskantoor dat enkel voor huurders werkt een voortreffelijk alternatief. Lees waarom huurders zoals Loyens & Loeff, Terumo BCT, Celgene, Wabco, 3DS en Wilkhahn besloten om het anders te doen, naar Cresa belden en hun huurkost zagen dalen met -25% tot -40% !

Graag geef ik u wat inzichten mee in de positie van de makelaars op de vastgoedmarkt zodat u als huurder beseft welke partij u 'onder de arm zou nemen', wat hun drijfveren zijn ... en vooral of deze gealigneerd zijn met uw belangen.

• EEN BEPERKT AANBOD
Makelaars stellen enkel die panden voor waar zij een mandaat voor hebben. U kijkt m.a.w. door een sleutelgat naar het totale aanbod en u krijgt enkel te zien wat de makelaar u wil laten zien. De oplossing lijkt simpel, u contacteert gewoon een drietal makelaars en bijgevolg heeft u zichzelf overtuigd dat u via deze drie 'sleutelgaten' de volledige markt te zien gekregen heeft. Niet echt ... U zal merken dat u sommige gebouwen meerdere malen aangeboden heeft gekregen, soms zelfs andere verdiepingen of andere metrages in hetzelfde gebouw afhankelijk van de ene makelaar tot de andere. Het overzicht bewaren/krijgen is dus bijzonder moeilijk voor een leek zoals een huurder die eens om de 9 jaar zijn huurcontract bekijkt. Bijkomend weet u niet wat u niet gezien heeft ... Makelaars hebben zo hun eigen redenen om bepaalde panden te pushen en andere niet.

• VARIABELE FEES VOOR MAKELAARS
De normale vergoeding voor een makelaar die een huurder aanbrengt (betaald door de eigenaars bovendien!) bedraagt 15% van de jaarhuur. Maar afwijkingen hierop die kunnen oplopen tot 30% en zelfs 45% van de jaarhuur zijn de laatste jaren meer de regel dan de uitzondering. Dit betekent dat makelaars voor hetzelfde werk (namelijk het zoeken van een huurder voor de eigenaar) hun fee kunnen verdubbelen of zelfs verdrievoudigen. Deze verhoogde incentives hebben als doel ervoor te zorgen dat de makelaars het desbetreffende pand van de eigenaar pushen naar potentiële huurders zoals u. Een pand dat niet noodzakelijkerwijs het beste aansluit bij uw noden ..... Ook wat dit betreft denkt u mij waarschijnlijk te snel af te zijn door te stellen dat u "wel volwassen genoeg bent om zelf de juiste keuze te maken" ... maar u zal enkel kunnen kiezen uit hetgeen u getoond werd en 'in het land der blinden is éénoog koning' ! Minder interessante panden (lees: met minder commissie) voor de makelaar worden achtergehouden. De ambiguïteit wil zelfs dat de panden met de hoogste commissies vaak (ruimtelijk, technisch, financieel,...) eerder de probleemgebouwen zijn die moeilijk verhuurd worden ... en waar dus ook een reden voor is dat ze een extra incentive nodig hebben !

• U ZAL NIET DE BESTE VOORWAARDEN BEKOMEN
In eerste instantie dient u als huurder nooit te vergeten dat de makelaar betaald wordt door de verhuurder en 'wiens brood men eet....'. Zelfs een makelaar die u zelf zou vergoeden voor zijn zogenaamde 'tenant representation' opdracht heeft grotere recurrente financiële belangen bij uw tegenpartijen dan bij iemand wiens huurcontract slechts om de 9 jaar op tafel komt. De makelaar zal bijgevolg niet te hard ‘op het gaspedaal drukken’ bij de eigenaar omdat hij daar heel wat geld te verliezen heeft (vb. verhuurmandaten van andere gebouwen, waardebepalingen, beheersmandaten, ...). U bent een occasionele passant om de 9 jaar, met diezelfde eigenaars sluiten ze maandelijks deals en zijn er grote financiële belangen. Bovendien staat hun commissie regeling haaks op uw belangen. Hoe hoger de huur blijft (of hoe groter het aantal gehuurde m²) , hoe hoger hun fee zal zijn. Er is m.a.w. geen enkele druk langs hun kant om de beste voorwaarden voor u te bekomen. Zelfs in een tenant rep opdracht zal de eigenaar de makelaar die niet de hard negotieert belonen met bijkomende andere mandaten. Indien 'uw' makelaar u drie panden heeft voorgesteld die in aanmerking zouden kunnen komen, dan kent deze makelaar uw 'leverage-mogelijkheden' omdat hij alle info zelf ook in handen heeft. Bluffen is geen optie meer want uw onderhandelingspositie kent intussen geen geheimen meer bij de respectievelijke voorkeureigenaar van de makelaar.

De combinatie van bovenstaande factoren maakt dat makelaars een enorm ‘conflict of interest’ hebben, zelfs bij zogenaamde ‘tenant representation’ opdrachten. Het gevolg voor u is dat u mogelijks niet de beste oplossing aan de beste voorwaarden bekomt. Ook al geven zij u het gevoel op zoek te gaan naar de beste oplossing voor u ….

We zouden Cresa niet zijn als we u ook niet enkele tips zouden geven:
1) Neem een partij onder de arm die enkel voor huurders werkt, die het marktmechanisme en de huidige marktsituatie goed kent.
2) Zorg ervoor dat u tijdig begint met alle opties te bekijken. Om de nodige onderhandelingspositie te behouden, dient u ook de nodige tijd te hebben om eventueel te kunnen verhuizen. Ook al blijft u liever in uw huidige gebouw, uw huidige eigenaar moet in de waan blijven dat u nog steeds kan verhuizen.
3) Kies een partij die een volledige en grondige analyse doet van de alternatieven. De ene bruto m² is de andere niet. U gebruikt immers de netto m² maar betaalt voor de bruto meters.
4) Kies een partij wiens fee model volledig afgestemd is op uw belangen !

Bovenstaande tips zijn onze reden van bestaan, Cresa werkt als internationaal vastgoedadvieskantoor (>70 kantoren) UITSLUITEND VOOR HUURDERS en bovendien via een NO CURE NO PAY SUCCESS FEE gebaseerd op de gerealiseerde besparingen. Wij analyseren 'alle' alternatieven vanuit een ruimtelijke, technische, financiële en contractuele invalshoek om tot de beste oplossing aan de best mogelijke voorwaarden te komen voor u. Onze aanpak is oplossingsgericht ipv transactiegericht.

Check us out … laat uw huurcontract door ons doorlichten en bekom een GRATIS RAPPORT van de MOGELIJKHEDEN en het BESPARINGSPOTENTIEEL !

Anthony Huygen | T 02 453 95 50 - M 0478 59 00 39 | ahuygen@cresa.com - www.cresa.be
Raphael Pèrez
21-06-2016