Brussel in een woelige Europese kantoormarkt

In een Europese kantoorhuurmarkt die er de eerste helft van 2023 met -15% op achteruitging t.o.v. het vijfjaarlijks gemiddelde en zelfs -21% lager uitkomt op jaarbasis, blijkt Brussel er nog niet zo slecht vanaf te komen, aldus het meest recent door Savills gepubliceerde overzichtsrapport. De indicator voor de werkgelegenheidsverwachtingen (EEI, Employment Expectations Indicator) is sinds januari 2023 gestaag gedaald in de eurozone, maar verwacht wordt dat de kantoorwerkgelegenheid de komende vijf jaar met gemiddeld 1% per jaar zal toenemen. Uitschieters zijn Stockholm (+2,0% per jaar), Amsterdam (+1,6% per jaar) en Londen (+1,5% per jaar). Brussel blijft met +0,8% net iets onder het voorspelde gemiddelde.

De grootste stijging in kantooropname ten opzichte van het voorgaande vijfjaarlijks gemiddelde werd opgetekend in Luxemburg (+137%), Oslo (+22%) en Praag (+13%). Het opvallende resultaat van Luxemburg is het gevolg van nieuwe kantoorruimte die werd opgeleverd en meteen verhuurd was.
Grootste dalers waren Lissabon (-62%), Keulen (-51%) en Düsseldorf (-44%). Brussel moest -30% incasseren in vergelijking met het vijfjaarlijks gemiddelde.

Leegstand en huurprijzen
De gemiddelde Europese leegstand van kantoorruimten is de afgelopen twaalf maanden gestegen van 7,2% naar 8,0%, omdat gebruikers afwachten vooraleer nieuwe huurcontracten te ondertekenen. In Brussel daalde de leegstand van 4,20% in het eerste halfjaar 2022 naar 3,90% in de eerste jaarhelft van 2023.
De leegstand blijft laag ondanks een stijging in Europese kernmarkten, met voorbeelden als Berlijn (+110 basispunten naar 3,9%) en Keulen (+20 basispunten naar 3,2%).
De huurprijzen van hoog kwalitatieve kantoren in Europa zijn de afgelopen twaalf maanden met gemiddeld +5,8% gestegen. De huurprijzen voor deze topkantoren stegen het snelst in Düsseldorf (+27%), Keulen (+24%) en München (+17%), grotendeels gedreven door de vraag naar hoogwaardige ruimte op centrale locaties.
Het rendement voor de topkantoren wordt voor Brussel met 4,50% aangegeven. Enkel London City doet beter met 5,00%. Brussel laat Frankfurt (4,00%), Amsterdam (4,00%) en Parijs (3,75%) achter zich.

Vooruitzichten
Savills verwacht dat de vraag in 2023 met ongeveer -15% op jaarbasis zal afnemen en zich in 2024 geleidelijk zal herstellen.
Kantoormarkten met een goed gediversifieerde huurdersbasis zijn best gewapend tegen de terugvallende kantooropname en zullen beter presteren dan de traditionele financiële districten.
Verder verwacht Savills dat de leegstand tot het einde van dit jaar verder zal toenemen. Dat zal vooral tot uiting komen in de secundaire voorraad als gevolg van de sterke vraag naar hoogwaardige kantoorruimte. Dit zal ook resulteren in een verdere polarisatie van de huurprijzen.