Vooruitzichten voor Europese kantoormarkt

Het Britse vastgoedbedrijf Savills, gevestigd in Londen, publiceerde haar halfjaarlijks ‘European Office Outlook report’. Het concludeert dat de dalende beschikbaarheid van kwalitatieve kantoren op aantrekkelijke locaties de Europese verhuurmarkt voor kantoorvloeren onder druk zet. De opname van Europese kantoorruimte daalde in het eerste kwartaal van 2023 met 14% onder het vijfjaarlijkse gemiddelde voor die periode. De grootste stijging in verhuur ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde werd genoteerd in Oslo (+50%), Praag (+19%) en Madrid (+5%). Aan de andere kant rapporteerden Dublin (-62%), Boekarest (-57%) en Lissabon (-55%) de grootste dalingen.

In het Portugese Lissabon is de daling van de opname nadrukkelijk toe te schrijven aan het gebrek aan beschikbare kantoorruimte. Het voorbije jaar 2022 was een recordjaar voor Lissabon met 272.000m² verhuurde kantoorruimte. De uitdaging is er, net als voor vele andere vastgoedmarkten, om een voorraad kwalitatieve kantoren op te bouwen, want gebruikers verwachten een klasse A-niveau.

Huurders eisen kwaliteit
Savills ziet een vlucht naar kwaliteitskantoren, terwijl een groot deel van de beschikbare voorraad kantoorvloeren niet langer geschikt is om huurders te verleiden. Dat is met name het geval in de centrale administratieve wijken (CBD-gebieden) die gekenmerkt worden door een aanbod oudere gebouwen zonder groene referenties. Savills benadrukt de noodzaak aan investeringen voor nieuwe en gerenoveerde kantoorruimte, want verwacht dat de concurrentie rond een kwaliteitskantoren fel zal blijven. Gebruikers nemen steeds meer afstand van de aanwezige secundaire voorraad.
Dit jaar alleen zal 4,6 miljoen vierkante meter nieuwe Europese kantoorruimte worden opgeleverd, wat potentiële huurders in staat stelt hun selectie te maken uit een hoogkwalitatieve voorraad. Het herstel van het ondernemersvertrouwen en een stabieler economisch landschap, laat veronderstellen dat de vraag in 2024 zal herstellen.
Met Portugal als voorbeeld, zal in de periode 2023 tot 2025 naar verwachting 265.000 m² nieuwe kantoorruimte worden opgeleverd. Hiervan is vandaag al 59% vooraf verhuurd of bezet, waardoor de vraag en concurrentie om kwaliteitsruimte verder toeneemt.

Leegstand dreigt
De vraag naar kwalitatieve kantoren op aantrekkelijke locaties (eersteklas CBD-locaties) laat de leegstand oplopen. De voorbije twaalf maanden werd een stijging met gemiddeld 50 basispunten genoteerd, t.t.z. van 7,1% naar 7,6%.
Dat huurders niet langer nieuwe huurcontracten ondertekenen voor kwalitatief mindere panden, is het meest uitgesproken in Dublin (+350 basispunten tot 14,0%), het Parijse La Défense (+270 basispunten tot 15,7%) en Hongaarse Boedapest (+240 basispunten tot 12,2%).
Toch blijft de feitelijke leegstand in Europa laag als gevolg van een tekort aan kwaliteitskantoren. Enkele voorbeelden: Parijs CBD (2,4%), Keulen (3,0%), Berlijn (3,3%) en Stockholm (4,0%).
Savills stelt een verschuiving van de huurders vast naar meer centrale locaties, wat de leegstand in andere locaties doet oplopen. Zo steeg de leegstand in het Parijse La Défense (+270 basispunten), terwijl deze afnam in Parijs CBD (-40 basispunten), een goed ontsloten locatie met een vastgoedaanbod voor meer gemengd gebruik.

Stijgende huurprijzen
De huurprijs voor Europese kantoorruimte gelegen op toplocaties stegen de voorbije twaalf maanden met gemiddeld 6,3%. De tophuurprijzen in Keulen (+29%), Düsseldorf (+26%), Amsterdam (+16%), München (+16%) en Praag (+13%) stegen het snelst.
De uitgesproken vraag van huurders naar kwalitatieve kantoren op aantrekkelijke locaties voert de huurprijzen op.
Savills verwacht een verdere opdeling va de kantoormarkt tussen eersteklas en niet-prime huurprijzen, daar gebruikers nadrukkelijk kiezen voor modernere kantoren met de juiste EPC-classificatie die voldoen aan de ESG-gerelateerde regelgeving, waaraan gebouwen van mindere kwaliteit steeds moeilijker kunnen beantwoorden.

Tenant-Controlled Space
Een verdere trend is de door de huurder gestuurde verhuurmarkt (Tenant-Controlled Space). Bij een analyse van de leegstaande Europese kantoorruimte stelt Savills vast dat het gemiddelde niveau van beschikbare huurdersruimte voor onderverhuur stabiel bleef tussen Q1 2021 en Q1 2023. Het gaat om 1,2% van de totale kantoorvoorraad. Terwijl op sommige markten het volume aan vierkante meter voor onderverhuur is afgenomen, is er op andere markten sprake van een toename van de leegstand.
In Berlijn nam de beschikbare kantoorruimte voor onderverhuur met +/-300% toe, terwijl de totale voorraad aan kantoorruimte slechts met 4% steeg. Een groot deel van deze voor onderverhuur beschikbaar gekomen ruimte is afkomstig van tech-startups, die nu overtollige ruimte afstoten.
In Amsterdam is zowat 20.000 m² kantoorruimte beschikbaar voor onderverhuur, of ongeveer 0,6% van de totale voorraad kantoorruimte in de regio. Liefst 65% van de door huurders gecontroleerde beschikbare ruimte die voor onderhuur wordt aangeboden, wordt momenteel in de markt gezet door bedrijven in de technische sector.
De hoogste leegstand bij huurders wordt in London-City opgetekend, namelijk 2,5% van de totale voorraad kantoorruimte. De beschikbare ruimte voor onderverhuring is grotendeels van mindere kwaliteit en wordt slechts voor een kortere huurperiode aangeboden. 56% van de door huurders gecontroleerde voorraad is beschikbaar voor een huurperiode van vijf jaar of minder, terwijl de gangbare huurperioden ruim langer uitvallen. Met een actueel leegstandspercentage van 9,8% en de focus van gebruiker op kwaliteitskantoren, raken deze kantoorruimten moeilijk verhuurd.
Algemeen verwacht Savills een toename van de via onderverhuur beschikbare Europese kantoorruimte in de komende 12 à 18 maanden. De toename zal vooral in de niet centraal gelegen wijken merkbaar zijn.