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Frank Geets, Administrateur-general Het Facilitair Bedrijf / Vlaamse Overheid./
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ZIN


Projet 2023, nouvelle étape pour l’Agence de Management Facilitaire

Avec le projet « ZIN », les autorités flamandes confirment à nouveau leur volonté de concentrer le logement dans le quartier Nord de Bruxelles, ce qui n’est pas seulement pratique en termes d’organisation, mais contribue aussi à la renaissance du quartier.

Après une rénovation en profondeur du bâtiment Conscience et la construction de l’immeuble Herman Teirlinck sur le site de Tour & Taxis, un nouveau projet est en plein déploiement, un projet emblématique car il concerne la rénovation et la réaffectation des tours WTC situées à seulement 3 minutes à pied de la gare du nord. En outre, le projet « ZIN », qui par analogie avec les autres lieux va bientôt porter un nom identifiable, est bien davantage qu’un important projet de construction. C’est aussi la concrétisation du « Bureau du Futur » alias « Bureau 2023 » telle que l’Agence pour le Management Facilitaire des autorités flamandes l’a défini. Les lignes de force de ce projet sont la circularité, la neutralité énergétique, l’entretien durable, l’accessibilité et l’aménagement du lieu de travail. Dès la fin de 2023, 3.900 fonctionnaires flamands utiliseront le complexe qui comptera 2.600 postes de travail selon Le Nouveau Travail.

Réaffectation des tours WTC
L’Agence pour le Management Facilitaire cherchait un bâtiment à usage mixte. Une longue phase préliminaire a précédé le choix final. Le propriétaire Befimmo a sélectionné une équipe d’architectes composée de 51N4E, Jaspers Eyers Architects et l’AUC pour la transformation des tours WTC en complexe multifonctionnel offrant environ 110.000 m2 de superficie hors sol dont 75.000 m2 de bureaux répartis sur 14 grands plateaux, 14.000 m2 d’espaces résidentiels (127 appartements à louer), 16.000 m2 d’exploitation hôtelière (240 chambres d’hôtels) ainsi que des espaces sportifs, des sites de loisirs, des zones pour l’horeca et des commerces. Les équipements de fitness seront partagés par les fonctionnaires et les clients des hôtels (le soir).

L’espace disponible sur le site sera utilisé plus efficacement grâce à un volume central reliant les deux tours. Les autorités flamandes occuperont environ 70.000 m2 de bureaux, ce qui constitue la plus grande transaction de ces dix dernières années sur le marché du bureau bruxellois. Frank Geets, Administrateur-Général de l’Agence pour le Management Facilitaire : « La transformation des tours WTC est conçue de telle manière que les entités de bureaux, hôtelières et résidentielles soient accessibles séparément et que le nouvel ensemble offre une flexibilité maximale en vue d’une utilisation future. »

Objectif circularité

Frank Geets : « La circularité vise d’abord à éviter les m2 d’espaces loués. Entre 2016 et 2024, nous diviserons par deux le nombre de m2 occupés par les autorités flamandes à Bruxelles. Le nombre de bâtiments baissera même de 70 %. »

Concrètement, il s’agit du démantèlement et de la transformation du bâtiment existant. Les tours actuelles conserveront deux tiers de leur tonnage après l’achèvement des travaux mi 2023. Un tiers sera démonté pour une réutilisation sur place ou ailleurs. C’est une méthode de travail qui demande du temps, mais elle évite des tonnes de déchets. Des cloisons de séparation en bois empilées dans le bâtiment attendent déjà une réaffectation et les vitres seront elles aussi recyclées. Les anciennes toilettes ont trouvé un acheteur ; une partie des tapis font l’objet d’une nouvelle application dans le bâtiment Ferraris également utilisé par les autorités flamandes.

Pour les nouvelles constructions en béton, 60 % du mortier de béton seront combinés à 40 % de béton de démolition qui sera broyé et préparé sur place pour réutilisation. Cette méthode de travail évite énormément de mouvements de transport et, par conséquent, beaucoup d’émissions de CO2. Tous les flux de matériaux sont contrôlés à 100 %. Chaque nouvel élément intégré doit satisfaire aux exigences relatives à la circularité. Un nouveau type de peinture sera appliqué. Il est le résultat de la collecte des restes de peinture au sein des parcs à conteneurs et de leur traitement. Pas moins de 40 % du volume des peintures collectées sont réutilisables.

« Au final, l’ensemble des travaux de rénovation ne générera que 4 % de déchets à évacuer du chantier », souligne Frank Geets. « Le projet répond aussi à 97 % aux principes cradle-to-cradle et contribue à une amélioration structurelle des écosystèmes locaux grâce à un rétablissement de la biodiversité locale. »

Parcours du combattant

« Avec l’Agence pour le Management Facilitaire, nous concrétisons au maximum la fonction d’exemple des autorités flamandes », affirme Frank Geets. « Nous plaçons la barre très haut afin de noter un progrès maximal, de challenger toutes les parties concernées pour atteindre les objectifs et d’imposer le changement. Alors que notre premier objectif fût d’ériger un bâtiment à énergie positive, nous arriverons à un bâtiment presque neutre d’un point de vue énergétique, d’une part, en continuant à limiter la consommation et, d’autre part, en augmentant la propre production d’énergie. »

L’installation énergétique s’appuie sur la géothermie (65 % de la demande de chaleur et 50 % de la demande de fraîcheur) et des panneaux solaires (1,4 MWp / 1000 MWh). Toutefois, les pics de production énergétique sont déplacés par rapport aux pics de consommation dans le bâtiment. Ceci peut être résolu techniquement, mais fait que nous devenons nous-mêmes un fournisseur d’énergie, ce qui n’est pas permis selon la législation régionale qui s’applique au bâtiment, alors qu’à partir de 2021, l’Europe impose pour un complexe de ce type un auto-approvisionnement énergétique.
Plus de 60 % du besoin en eau est couvert par la récupération d’eau. Le traitement des eaux grises fait également partie des techniques.

Il n’est pas rare que la législation actuelle, et en particulier celle appliquée aux marchés publics, constitue un frein au progrès escompté. « Certaines évolutions sont déjà actées, mais l’absence de spécifications précises ou de prix empêche en principe l’établissement de tout document de commande », explique Frank Geets. « Un autre obstacle surgit lorsqu’il n’y a pas de concurrence, en d’autres termes lorsqu’un seul fournisseur propose en exclusivité ce qui est souhaité. »

Exploitation orientée client

Frank Geets : « Quelle que soit l’importance de l’objectif circulaire, le résultat final doit toujours être optimal dans l’intérêt de la course aux talents. »
Une terrasse de toit sera aménagée en jardin urbain. Un nouveau concept de catering avec des shops modulaires et une aire de restauration ne proposera que des produits locaux et saisonniers. Si ce n’est pas possible, la directive d’achat reposera sur le ‘fair trade’. Un système intégré de traitement des déchets est mis en place pour les déchets organiques.

Pour le nettoyage, le choix s’est porté sur un procédé sans eau basé sur l’utilisation de bonnes bactéries, et qui engendre en outre un gain de temps de 15 %. Le niveau -1 accueillera un garage à vélos pour quelque 280 bicyclettes, avec toutes les facilités comme dans le bâtiment Herman Teirlinck. Le bâtiment dispose de 5 niveaux de parking souterrain, dont les -4 et -5 seront réservés aux autorités flamandes. Une autorisation spéciale a été nécessaire pour la recharge de voitures électriques.

Frank Geets : « Chaque élément doit être étudié en fonction de la circularité, de la légalité, etc., un processus très intensif et chronophage, pour lequel nous mobilisons aussi un consultant durabilité. Mais se concentrer sur la durabilité n’est plus synonyme d’image alternative et/ou plus chère. Le TCO sur la durée du contrat - 18 ans – qui nous engage est primordial dans chaque choix. »

Eduard Coddé  

Partenaires et fournisseurs ayant participé au projet


BUREAU D'ARCHITECTURE - CONSTRUCTION

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Last update: 12/07/2020 16:58:39