Profacility - Workplace : Design, Build & Operate
Workplace Projects > Offices
| FR | NL
image (0)
(c)Jaspers-Eyers Architects
image (1)
Frank Geets, Administrateur-generaal Het Facilitair Bedrijf / Vlaamse Overheid./
image (2)
(c)Jaspers-Eyers Architects
image (3)
(c)Jaspers-Eyers Architects
image (4)
(c)Jaspers-Eyers Architects
image (5)
(c)Jaspers-Eyers Architects
image (6)
(c)Jaspers-Eyers Architects
image (7)
image (8)
(c)Jaspers-Eyers Architects
(c)Jaspers-Eyers Architects

ZIN


Project 2023 als nieuwe mijlpaal voor Het Facilitair Bedrijf

Met het project ‘ZIN’ herbevestigt de Vlaamse Overheid haar concentratie van de huisvesting in de Brusselse Noordwijk, wat niet alleen organisatorisch praktisch is, maar tevens bijdraagt tot de heropleving van de buurt.

Na de grondige renovatie van het Consciencegebouw en de bouw van Herman Teirlinck op de Thurn & Taxis site, is nu een nieuw project in volle uitvoering, een iconisch project, want het betreft de renovatie en herbestemming van de bekende WTC-torens, gelegen op amper 3 minuten wandelen van het Noordstation. Bovendien is het project ‘ZIN’, dat naar analogie met de andere locaties binnenkort een herkenbare naam zal dragen, veel meer dan een ingrijpend bouwproject, maar de concretisering van het ‘Kantoor van de Toekomst’, alias 'Kantoor 2023', zoals Het Facilitair Bedrijf van de Vlaamse Overheid heeft gedefinieerd. Krachtlijnen van dit project zijn circulariteit, energieneutraliteit, duurzaam onderhoud, toegankelijkheid en werkplekinrichting. Vanaf eind 2023 zullen 3.900 Vlaamse ambtenaren het complex in gebruik nemen, waar 2.600 werkplekken worden ingericht volgens Het Nieuwe Werken.

Make over voor de WTC-torens
Het Facilitair Bedrijf zocht een gebouw voor gemengd gebruik. Er ging een lang voortraject vooraf aan de uiteindelijke keuze. Eigenaar Befimmo selecteerde een architectenteam bestaande uit 51N4E, Jaspers Eyers Architects en l’AUC, voor de grondige verbouwing van de WTC-torens tot een multifunctioneel complex, dat ongeveer 110.000 m² bovengrondse oppervlakte zal bieden, waarvan 75.000 m² kantoorvloer verspreid over 14 grote werkvloeren, 14.000 m² woongelegenheid (127 verhuurappartementen), 16.000 m² hotelexploitatie ( 240 hotelkamers), evenals sportruimtes, vrijetijdsruimtes, horeca en handelszaken. De fitnessfaciliteiten zullen gedeeld worden door de ambtenaren en de hotelgasten (’s avonds).

De beschikbare ruimte op de site wordt efficiënter benut door een verdichting met een verbindend volume tussen de beide torens. De Vlaamse overheid neemt ongeveer 70.000m² kantoorruimte voor zijn rekening, meteen de grootste transactie op de Brusselse kantoormarkt uit de voorbije tien jaar.
Frank Geets, Administrateur-generaal Het Facilitair Bedrijf: “De verbouwing van de WTC-torens wordt zo opgevat dat de kantoor-, hotel- en woonentiteiten elk afzonderlijk toegankelijk zijn en het nieuwe geheel maximale flexibiliteit biedt naar gebruik in de toekomst”.

Circulariteit als doel
Frank Geets: “Circulariteit is in eerste instantie vierkante meters gehuurde oppervlakte vermijden. Tussen 2016 en 2024 halveren we het aantal door de Vlaamse Overheid in Brussel ingenomen vierkante meters. Het aantal gebouwen daalt zelfs met 70 %”.
Concreet gaat het om het ontmantelen en ombouwen van het bestaande gebouw. Wanneer we de huidige torens opmeten in tonnage, dan blijft twee derde op de site staan na voltooiing van de werken midden 2023. Een derde van wat er stond wordt gedemonteerd voor hergebruik ter plaatse of elders. Dat is een tijdrovende werkwijze, maar vermijdt tonnen afval. In het gebouw wachten momenteel al stapels houten scheidingswanden op hergebruik en ook de ramen worden gerecycleerd. De vroegere WC-potten vonden een koper; tapijten vonden deels een nieuwe toepassing in het Ferrarisgebouw, eveneens in gebruik door de Vlaamse Overheid.

Voor de nieuwe betonconstructies wordt 60% nieuwe betonspecie gecombineerd met 40% afbraakbeton, dat ter plaatse vermalen en voorbereid wordt voor hergebruik. Deze werkwijze bespaart zeer veel transportbewegingen en bijgevolg veel CO2-uitstoot. Alle materiaalstromen worden voor 100% gemonitord. Elk nieuw ingebracht element moet voldoen aan de eisen m.b.t. circulariteit. Voor de schilderwerken zal een nieuw verftype worden toegepast dat het resultaat is van ophaling van verfresten bij containerparken en verwerking daarvan. Liefst 40% van het volume opgehaalde verven is herbruikbaar. “Uiteindelijk zal over de totale renovatiewerken slechts 4% als afval afgevoerd worden van de werf” benadrukt Frank Geets.




“Het project beantwoord ook voor 97% aan de cradle-to-cradle principes en draagt bij tot een structurele verbetering van de lokale ecosystemen door verbetering van de lokale biodiversiteit”. Frank Geets, Administrateur-generaal Het Facilitair Bedrijf / Vlaamse Overheid


Hindernissenparcours
“Met Het Facilitair Bedrijf concretiseren we maximaal de voorbeeldfunctie van de Vlaamse Overheid” stelt Frank Geets. “We leggen de lat zeer hoog om maximaal vooruitgang te boeken, alle betrokken partijen uit te dagen om de doelstellingen te halen en verandering af te dwingen. Hoewel ons eerste doel was om een energiepositief gebouw neer te zetten, zullen we bij een bijna energieneutraal gebouw uitkomen door enerzijds het verbruik verder te beperken en anderzijds de eigen energieproductie op te voeren”.

De energievoorziening maakt gebruik van geothermie (goed voor 65% van de warmte- en 50% van de koelvraag) en zonnepanelen (1,4 MWp / 1000 MWh). De pieken in de energieopwekking liggen echter verschoven t.o.v. de piekmomenten van het verbruik in het gebouw. Dit kan technisch opgelost worden, maar maakt dat men zelf energieleverancier wordt, wat volgens de regionale wetgeving die van toepassing is op het gebouw niet mag, terwijl Europa vanaf 2021 verplicht zelf in te staan voor de energievoorziening van een dergelijk complex. Meer dan 60% van de waterbehoefte wordt door waterrecuperatie gedekt. Ook grijswaterbehandeling maakt deel uit van de technieken.

Niet zelden is de actuele wetgeving en in het bijzonder deze op de overheidsopdrachten een rem op de beoogde vooruitgang. “Van sommige vernieuwende zaken is het bestaan al wel bekend, maar zijn er nog geen precieze specificaties of prijzen bekend, waardoor er principieel geen opdrachtdocumenten kunnen worden opgemaakt” verduidelijkt Frank Geets. “Een andere hindernis duikt op wanneer er geen concurrentie is, m.a.w. slechts één leverancier het gewenste exclusief aanbiedt”.

Klantgerichte exploitatie
Frank Geets: “Hoe belangrijk de circulaire doelstelling ook is, het eindresultaat moet er altijd top uitzien in het belang van de war for talent”. Er komt een dakterras aangelegd als stadstuin. Een nieuw cateringconcept met modulaire shops en foodcourt zal uitsluitend met lokale en seizoensgebonden producten werken. Waar dat niet lukt is ‘fair trade’ de richtlijn voor inkoop. Er is een geïntegreerd afvalverwerkingssysteem voor organisch afval voorzien.

Voor de schoonmaak is gekozen voor een procedé gebaseerd op het gebruik van goede bacteriën, waar geen water aan te pas komt en dat bovendien een tijdsbesparing van 15% oplevert.
Op niveau -1 komt een fietsstalling voor ongeveer 280 fietsen, met alle faciliteiten zoals ook al aanwezig in Herman Teirlinck. Het gebouw beschikt over niet minder dan vijf ondergrondse parkeerniveaus, waarvan -4 en -5 zullen voorbehouden zijn aan de Vlaamse Overheid. Er moest speciale toelating aangevraagd worden voor het laden van elektrische auto’s.

Frank Geets: “Elk element moet onderzocht worden op circulariteit, wettelijkheid, enz., een heel intensief en tijdrovend traject, waarvoor we ook een duurzaamheidsconsulent inschakelen. Maar focussen op duurzaamheid is niet langer synoniem van geitenwollensokkenimago en/of duurder. De TCO over de duurtijd van het contract – 18 jaar - waartoe we ons verbonden hebben staat voorop bij elke keuze”.

Eduard Coddé  

Partners en leveranciers die aan het project meewerkten


ARCHITECT - BOUW

Frank Geets, Administrateur-generaal Het Facilitair Bedrijf / Vlaamse Overheid./
(c)Jaspers-Eyers Architects
(c)Jaspers-Eyers Architects
(c)Jaspers-Eyers Architects
(c)Jaspers-Eyers Architects
(c)Jaspers-Eyers Architects


(c)Jaspers-Eyers Architects


Last update: 12/07/2020 16:58:39