JLL Belgium a publié une étude sur le marché wallon des bureaux, analysant les principales tendances actuelles. L'analyse de JLL se concentre sur les quatre principales villes ayant une activité récurrente en matière d'immobilier de bureaux, à savoir Liège, Namur, Charleroi et Mons, représentant ensemble une surface totale de bureaux estimée à 1,7 million de m². Bien que l'annulation du projet Legoland à Charleroi par le groupe Merlin soit un revers majeur pour cette ville wallonne, c'est précisément là que le potentiel de développement de bureaux est le plus impressionnant.
Globalement, la demande d'espaces de bureaux dans les quatre villes wallonnes étudiées évolue rapidement. 2020 a été une année exceptionnelle grâce au soutien de la prélocation qui a porté l'occupation à 142.000 m². 2021 a été beaucoup plus difficile avec seulement 36.000 m² et 2022 a commencé par une certaine reprise avec 57.000 m² de prélocation, en particulier à Charleroi. Parmi les locataires figurent Famiwal et l'Aviq, qui déménagera finalement dans le projet de tour pentagonale du Left Side Business Park. Il y a aussi la Société Wallonne de Crédit Social, qui a lancé la construction d'un nouveau siège près de la gare.
« La principale caractéristique de la demande actuelle de bureaux en Wallonie est qu’elle émane en grande partie des administrations régionales », affirme Ralph Schellen, Head of Office Agency Bruxelles et Wallonie chez JLL. « En effet, alors qu’en Flandre la part du secteur public est de 30% contre 70% pour les entreprises privées, la proportion est exactement l’inverse en Wallonie ».
Il s’agit essentiellement de prélocations (73% sur les 5 dernières années). Il se peut que la demande du secteur privé suive grâce à un regain qualitatif. A ce sujet, du côté du secteur privé, il faut noter le dynamisme du segment « Life Sciences », surtout à Charleroi ainsi qu’à Liège. La dernière transaction représentative est la prélocation par l’Euro Biotech Campus de 5.000 m² au Biopôle de Gosselies.
Légère augmentation de l'offre dans les grandes villes
JLL estime la disponibilité de bureaux vacants dans les quatre grandes villes wallonnes à 102.000m², soit un taux d'inoccupation de 6,1% contre 7,4% à Bruxelles et 4,3% dans les cinq grandes villes flamandes.
Cette tendance à la hausse, principalement à Namur et à Liège, est due principalement aux livraisons spéculatives de grande taille telles que le Feronstrée au centre de Liège et à L’Arc à Namur.
JLL s'attend à ce que les taux d'inoccupation augmentent encore pour atteindre 3,8 % à Liège, 12 % à Charleroi et 7,1 % à Namur. Mons a un taux d'inoccupation inférieur à 3 %.
Le renouvellement est en cours
La nécessité d'écologiser le parc de bureaux en Wallonie en le rendant moins dépendant des combustibles fossiles et en minimisant les émissions de CO2 est un défi de taille qui ne peut être relevé que par le renouvellement de l'offre.
JLL identifie un pipeline de projets de pas moins de 250.000m² d'ici 2030, dont 52% n'ont pas encore de locataires prédéterminés. Un tiers - 34% - de ces projets se trouvent à Charleroi. Il s'agit de nouvelles constructions, ce qui représente une augmentation de 15% de l'offre existante en Wallonie.
A l’instar de Bruxelles, les procédures administratives wallonnes sont très lourdes. Plusieurs années sont nécessaires pour obtenir un permis. Il faut donc aux développeurs une bonne dose de patience et de persévérance pour lancer leurs projets. « Ce sont essentiellement des promoteurs originaires du Nord du pays qui sont les plus actifs, enthousiastes et confiants en l’avenir de la Wallonie en termes d’immobilier », selon PierrePaul Verelst, Head of Research JLL BeLux. « Des noms bien connus comme Banimmo, IRET, ION et Baltisse sont à la manœuvre dans plusieurs villes wallonnes et se
