Les loyers des bureaux divergent fortement d’un pays à l’autre à travers le monde. En tant que locataire, on est toujours enclin à trouver les loyers trop élevés…mais est-ce la cas ? Dans notre capitale, les bureaux les plus chers se situent dans le Quartier Léopold, où se trouve l’Union européenne. Les cours les plus récents s’élevaient au deuxième semestre de cette année à des montants pouvant aller jusqu’à 315 euros/m2/an. Chez nos voisins du nord, Amsterdam est le numéro un sur le marché du bureau ; et un mètre carré coûte en moyenne déjà 590 euros. Une broutille en comparaison avec la plupart des métropoles mondiales. C’est en tout cas ce qui ressort du Premium Office Tracker annuel de JLL.Retournons d’abord à Bruxelles, dans le Quartier Léopold, où le loyer des bureaux est supérieur de 115 euros/m2/an à celui qui est appliqué dans la partie sud des quartiers d’affaire du centre de Bruxelles. En périphérie bruxelloise, les loyers sont encore plus bas (jusqu’à 165 euros/m2/an). Soit dans le même ordre de prix qu’à Gand : pour des sites de type A, cela va jusqu’à 180 euros/m2/an; et en moyenne, les prix varient autour des 150 euros/m2/an. Contrairement à l’augmentation des loyers enregistrée avant la crise du coronavirus, les loyers du marché bruxellois du bureau sont restés stables durant la période 2020-2021. 1.000 euros et plus…D’après le Premium Office Rent Tracker de JLL, dans la plupart des métropoles mondiales, un mètre carré d’espace de bureau sur les sites les plus recherchés, avec de bons labels de durabilité et des fonctionnalité intelligentes, coûte déjà plus de 1000 euros par an. Soit trois fois plus qu’à Bruxelles, et un peu moins du double des tarifs appliqués à Amsterdam. Les loyers à Amsterdam sont comparables à ceux de villes comme Manchester, Bristol et San Diego. Mais des bureaux à New-York et à Hong-Kong atteignent des loyers autour des 2.500 euros/m2/an! Cela explique le grand attrait d’Amsterdam auprès des grandes entreprises internationales, qui possèdent déjà des sièges dans des villes comme Londres, Paris et New-York. Ce sont surtout des entreprises technologiques qui ont montré le plus grand intérêt pour Amsterdam au cours des années précédentes. Ce succès ne peut toutefois pas être entièrement expliqué par les prix relativement bas à Amsterdam. Les acteurs internationaux sont également attirés par l’offre importante de personnel et par la qualité de vie élevée. Rogier van der Bol de Work Dynamics JLL Pays-Bas, interprète les choses cette manière : « Amsterdam est une ville compacte, où la vie est intense. Les collaborateurs ne doivent pas y accéder en deux heures en métro, mais ils peuvent tout simplement enfourcher leur vélo. Cela plaît aux entreprises. » Les locataires potentiels escomptent une offre hautement qualitative suffisante. Celle-ci fait momentanément légèrement défaut à Amsterdam, et il y a peu de plans concrets prévus dans un avenir proche. 15 millions de m2 de surface de bureau remis en causeOutre la popularité internationale du marché du bureau à Amsterdam, il faut aussi évoquer la lourde pression de la législation par rapport au label énergétique : dès le 1er janvier 2023, les bureaux devront être en mesure de présenter au minimum un label C ; et si ce n’est pas le cas, ils ne pourront plus être utilisés. Cette épée de Damoclès menace plus de 20.000 bureaux, soit plus de 15 millions de m2 de surface de bureau. Il semble de plus qu’un quart seulement des bureaux néerlandais possède un label énergétique, ce qui rend difficile tout inventaire des immeubles de bureaux à durabiliser. Il est intéressant de noter que ce sont des grandes villes comme Utrecht et Tilburg qui performent le mieux en matière de durabilité. A Utrecht, 82% des bureaux atteignent un label C ou plus élevé. Il est certain que cette situation va susciter beaucoup de discussions entre locataires et propriétaires. Alors que de leur
