La société immobilière britannique Savills, basée à Londres, a publié son rapport semestriel European Office Outlook. Il conclut que la disponibilité décroissante de bureaux de haute qualité dans des emplacements attrayants exerce une pression sur le marché locatif européen des plateaux de bureaux. La prise en occupation des espaces de bureaux européens au premier trimestre 2023 a chuté de 14 % en dessous de la moyenne quinquennale pour cette période. La plus forte augmentation des loyers par rapport à la moyenne quinquennale a été enregistrée à Oslo (+50%), Prague (+19%) et Madrid (+5%). En revanche, Dublin (-62%), Bucarest (-57%) et Lisbonne (-55%) ont enregistré les plus fortes baisses.
À Lisbonne, au Portugal, la baisse de la demande est essentiellement due au manque d'espaces de bureaux disponibles. L'année 2022 a été une année record pour Lisbonne avec 272 000 m² d'espaces de bureaux loués. Le défi ici, comme pour beaucoup d'autres marchés immobiliers, est de constituer un stock de bureaux de qualité, car les utilisateurs attendent un niveau de classe A.
Les locataires exigent de la qualité
Savills voit une fuite vers les bureaux de qualité, alors qu'une grande partie du stock disponible d'étages de bureaux n'est plus en mesure à séduire les locataires. C'est particulièrement le cas dans les quartiers administratifs centraux (zones CBD), qui se caractérisent par un éventail de bâtiments anciens sans références vertes. Savills souligne la nécessité d'investir dans des espaces de bureaux nouveaux et rénovés, car la concurrence pour des espaces de bureaux de qualité devrait rester féroce. Les utilisateurs s'éloignent de plus en plus du parc secondaire existant.
Rien que cette année, 4,6 millions de mètres carrés de nouveaux espaces de bureaux européens seront livrés, ce qui permettra aux locataires potentiels de faire leur choix parmi un parc de grande qualité. Le rétablissement de la confiance des entreprises et un paysage économique plus stable permettent de supposer que la demande se redressera en 2024.
Avec le Portugal comme exemple, il est prévu que 265 000 m² de nouveaux bureaux soient livrés sur la période 2023 à 2025. Aujourd'hui, 59 % d'entre eux sont déjà préloués ou occupés, ce qui accroît encore la demande et la concurrence pour des espaces de qualité.
Menaces d'inoccupation
La demande de bureaux de qualité dans des emplacements attrayants (prime CBD) entraîne une hausse des taux d'inoccupation. Au cours des 12 derniers mois, une augmentation moyenne de 50 points de base a été enregistrée, soit de 7,1 % à 7,6 %.
Le fait que les locataires ne signent plus de nouveaux baux pour des biens de qualité inférieure est le plus prononcé à Dublin (+350 points de base à 14,0%), à Paris La Défense (+270 points de base à 15,7%) et à Budapest hongrois (+240 points de base) jusqu'à 12,2%).
Néanmoins, le taux d'inoccupation réels en Europe reste faible en raison d'une pénurie de bureaux de qualité. Quelques exemples : Paris CBD (2,4%), Cologne (3,0%), Berlin (3,3%) et Stockholm (4,0%).
Savills constate un déplacement des locataires vers des emplacements plus centraux, ce qui fait augmenter les taux d'inoccupation dans d'autres emplacements. Par exemple, la vacance a augmenté à La Défense (+270 points de base), tandis qu'elle a diminué à Paris CBD (-40 points de base), un emplacement bien desservi avec une offre immobilière à usage plus mixte.
Hausse des loyers
Les loyers des bureaux européens situés dans des emplacements de premier ordre ont augmenté en moyenne de 6,3 % au cours des douze derniers mois. C'est à Cologne (+29%), Düsseldorf (+26%), Amsterdam (+16%), Munich (+16%) et Prague (+13%) que les loyers ont augmenté le plus rapidement.
La forte demande des locataires pour des bureaux de qualité situés dans des endroits attrayants fait grimper les loyers. Savills s'attend à
