JLL Belgium heeft een studie gepubliceerd over de Waalse kantorenmarkt en analyseert daarin de belangrijkste actuele trends. De analyse van JLL focust op de vier grote steden met een terugkerende activiteit in kantorenvastgoed, t.t.z. Luik, Namen, Charleroi en Bergen (Mons), samen goed voor een totale kantooroppervlakte van naar schatting 1,7 miljoen m². Hoewel het afblazen van het Legolandproject door de Merlin-groep in Charleroi een tegenvaller van formaat is voor deze Waalse stad, is juist daar het potentieel voor kantoorontwikkeling het meest indrukwekkend.
Algemeen evolueert de vraag naar kantoorruimte in de vier onderzochte Waalse steden in snel tempo. 2020 was een uitzonderlijk jaar dankzij de steun van voor-verhuur die de bezetting op 142.000 m² bracht. 2021 was veel moeilijker met slechts 36.000 m² en 2022 begon met een zeker herstel met 57.000 m² voor-verhuur, meer bepaald in Charleroi. Onder de huurders bevonden zich Famiwal en de Aviq, dat uiteindelijk toch naar het vijfhoekige torenproject van het Left Side Business Park zal verhuizen. Verder is er de Waalse Maatschappij voor Sociaal Krediet, die de bouw van een nieuw hoofdkantoor nabij het station heeft gelanceerd.
"Het belangrijkste kenmerk van de huidige vraag naar kantoren in Wallonië is dat deze grotendeels afkomstig is van regionale overheden", zegt Ralph Schellen, Head of Office Agency Brussels and Wallonia bij JLL. “Terwijl in Vlaanderen het aandeel van de publieke sector 30% bedraagt tegenover 70% voor privébedrijven, is dat in Wallonië precies het tegenovergestelde”.
Het gaat voornamelijk om voor-verhuringen (73% over de afgelopen 5 jaar). De vraag in de particuliere sector kan volgen door een kwalitatieve opleving. Aan de kant van de privésector valt de dynamiek van het segment ‘Life Sciences’ op, meer specifiek in Charleroi en Luik. De laatste representatieve transactie is de voor-verhuur door de Euro Biotech Campus van 5.000 m² aan de Biopôle de Gosselies.
Lichte stijging van het aanbod in de grote steden
JLL schat de beschikbaarheid van leegstaande kantoren in de vier grote Waalse steden op 102.000m², t.t.z. een leegstandspercentage van 6,1% tegenover 7,4% in Brussel en 4,3% in de 5 grote Vlaamse steden.
Deze stijgende tendens tekent zich vooral af in Namen en Luik als gevolg van grote speculatieve opleveringen zoals Feronstrée in het centrum van Luik en L'Arc in Namen.
JLL verwacht dat de leegstand verder zal oplopen tot 3,8% in Luik, 12% in Charleroi en 7,1% in Namen. Bergen heeft een leegstand van minder dan 3%.
Vernieuwing is ingezet
De noodzaak om het kantorenbestand in Wallonië groener te maken door het minder afhankelijk te maken van fossiele brandstoffen en de CO2-uitstoot zoveel mogelijk te beperken, is een enorme uitdaging die slechts kan slagen door vernieuwing van het aanbod.
JLL identificeert een projectpijplijn van niet minder dan 250.000m² tegen 2030, waarvan 52% nog niet beschikt over vooraf bepaalde huurders. Een derde - 34% - van deze projecten bevinden zich in Charleroi. Het gaat om nieuwbouw die een toename van 15% van het bestaande aanbod in Wallonië vertegenwoordigt.
Net als in Brussel zijn de administratieve procedures in Wallonië zeer omslachtig. Het duurt dan ook meerdere jaren om een vergunning te bekomen. Ontwikkelaars hebben een flinke dosis geduld en doorzettingsvermogen nodig om hun projecten op te starten. "Het zijn vooral ontwikkelaars uit het noorden van het land die zich het meest actief tonen, enthousiast en vol vertrouwen zijn in de toekomst van Wallonië op het vlak van vastgoed", aldus PierrePaul Verelst, Head of Research JLL BeLux. "Bekende namen als Banimmo, IRET, ION en Baltisse zijn aan het werk in verschillende Waalse steden en positioneren zich duidelijk naast Brusselse ondernemers, zoals Besix RED, Eaglestone en Eiffage, die doorgaa
