Rénovation énergétique des immeubles de bureaux
Le contexte bruxellois
Bruxelles compte une forte concentration de bureaux, raison pour laquelle la journée d’étude a accordé une attention particulière à la situation en Région bruxelloise. Christophe Danlois, de Bruxelles Environnement, a présenté les mesures actuelles et à venir. On note quelques nouveautés concernant la réglementation technique des bâtiments tertiaires. Il y a par exemple des exigences pour les chaudières à combustible solide, plus précisément le bois ou d’autres biomasses. À Bruxelles, elles sont très rares, mais comme la réglementation remontait jusqu’à présent à l’AR de 1978, un cadre juridique actualisé s’imposait.
Bruxelles renforce la décarbonation des bâtiments. Depuis cette année, l’installation de chaudières à combustibles fossiles est interdite dans les nouvelles constructions. À partir de 2030, l’interdiction s’étendra aux bâtiments ayant subi une rénovation lourde. Par ailleurs, il est en principe interdit d’installer des nouvelles chaudières à mazout. Les chaudières à combustible liquide ne sont autorisées que si elles fonctionnent avec des énergies renouvelables.
Deux nouvelles initiatives ont également été annoncées
Le programme PLAGE – ou Plan Local d’Action pour la Gestion Energétique – s’applique aux propriétaires ou locataires de grands bâtiments. Le seuil d’application varie selon qu’il s’agit de bâtiments privés ou publics. Cette mesure, qui s’inscrit dans le cadre de la directive sur l’efficacité énergétique, exige l’établissement d’un plan de réduction progressif, tout en laissant la liberté de choisir les mesures et les bâtiments concernés. L’efficacité des actions sera contrôlée après leur mise en œuvre, en se basant sur la consommation énergétique de référence.
Le projet Bruter - ou Bruxelles et Tertiaire – vise à simplifier la décarbonation des bâtiments tertiaires à Bruxelles en alignant les exigences PEB sur le système d’enregistrement de la consommation énergétique. Il harmonise ainsi les calculs théoriques (responsabilité du propriétaire) et les valeurs mesurées (responsabilité de l’utilisateur) et facilitera l’échange de données entre ces deux systèmes, tout en assurant la compatibilité avec les programmes de subventions existants.
Créer de la valeur ajoutée
Un constat frappant est que les économies d’énergie constituent rarement une raison suffisante pour inciter un propriétaire à entreprendre une rénovation complète. Pour l’investisseur moyen, les délais d’amortissement ne sont pas assez attrayants. Une rénovation peut toutefois permettre de préserver la valeur d’un immeuble de bureaux. Il s’agit avant tout d’éviter l’‘asset stranding’. Des normes internationales ont été élaborées pour évaluer la performance énergétique d’un bâtiment par rapport à la trajectoire de décarbonation définie par l’UE. Si l’écart entre les performances réelles et la trajectoire de décarbonation fixée devient trop important, une rénovation peut ne plus être rentable. Le bâtiment perdra la majeure partie de sa valeur et deviendra un ‘stranded asset’. Pour préserver la valeur du patrimoine, il est donc essentiel de rénover le bâtiment en temps utile.
Les bâtiments plus performants sur le plan énergétique obtiennent de meilleurs résultats sur le marché locatif. Face à la pression actuelle, il s’agit là d’une considération importante pour les propriétaires et les gestionnaires. Depuis le passage au télétravail après la crise du coronavirus, la plupart des entreprises disposent structurellement d’un surplus de bureaux sous-occupés. À Bruxelles, les bureaux ne sont en moyenne utilisés qu’à 40-60% de leur capacité. D’autre part, les entreprises cherchent à réduire leur empreinte écologique et privilégient les bâtiments dotés d’un bon score PEB ou d’un label environnemental. Plus le score est élevé, plus le risque de vacance locative est faible. Les systèmes de certification comme Breeam s’appliquent principalement aux constructions neuves, mais un rattrapage est en cours pour les bâtiments existants. Il y a par exemple le label Breeam in-use, spécialement développé pour évaluer le parc immobilier.
Réaliser le potentiel d’optimisation
Il existe souvent un écart entre les promesses d’un label écologique et la consommation effective d’un bâtiment. En effet, un label ou un score PEB évalue le potentiel énergétique théorique d’un bâtiment ; c’est l’utilisateur qui détermine dans quelle mesure ce potentiel est effectivement exploité. L’expérience montre que des économies substantielles peuvent être réalisées en optimisant les installations existantes, sans investissements particuliers. Cela passe notamment par la sensibilisation des utilisateurs. Il est tout aussi important de procéder à un examen approfondi pour détecter et corriger les erreurs et les dysfonctionnements : les organes de régulation fonctionnent-ils correctement ? Les paramètres sont-ils bien réglés ? Les programmes horaires correspondent-ils à la consommation réelle ? …
Le problème est que l’installation et la maintenance sont souvent prises en charge par des entreprises ou des équipes distinctes. L’équipe chargée de la maintenance n’a pas toujours une connaissance approfondie des installations techniques sur lesquelles elle intervient, ce qui peut entraîner un potentiel d’optimisation inexploité. Les contrats de performance énergétique constituent une solution car ils garantissent des économies d’énergie mesurables : l’entreprise de maintenance s’engage à atteindre un certain pourcentage d’économies, dont la vérification est possible grâce à des mesures.
Place aux techniques
En outre, l’intégration des techniques dans les rénovations est cruciale. Dans les bâtiments existants, les conditions ne sont pas toujours idéales et des compromis sont souvent nécessaires. En particulier dans les immeubles de bureaux, les locaux techniques, les gaines ou l’espace sous les faux plafonds sont souvent insuffisants pour abriter les nouvelles technologies, etc.. Des choix difficiles doivent souvent être faits, et il est primordial de ne pas compromettre le bon fonctionnement et la facilité d’entretien des installations techniques. Les aspects architecturaux ont leur valeur, mais il est parfois préférable de privilégier une architecture plus sobre pour assurer la viabilité et la performance du bâtiment.
On peut donc en conclure que les bâtiments peu performants sont susceptibles de perdre de la valeur marchande et de connaître une vacance locative plus longue.
Parr Alex Baumans - photos: 123RF
