Energiezuinige renovatie van kantoorgebouwen
Blik op de Brusselse context
Brussel telt een sterke concentratie aan kantoren, vandaar dat er op deze studiedag speciale aandacht was voor de toestand in het Brussels Gewest. Christophe Danlois van Leefmilieu Brussel lichtte de huidige en toekomstige maatregelen toe. Op het vlak van het technisch reglement voor tertiaire gebouwen zijn er enkele nieuwigheden. Zo komen er eisen voor ketels op vaste brandstof, meer bepaald hout of andere biomassa. In Brussel treft men die slechts uiterst zelden aan, maar gezien de regelgeving tot nu toe terugging op het KB van 1978, werd een hedendaags wettelijk kader nodig.
Brussel werkt ook aan de verdere decarbonisering van gebouwen: sinds dit jaar is het verboden om in nieuwbouw nog ketels op fossiele brandstoffen te plaatsen. Vanaf 2030 wordt dit uitgebreid naar gebouwen na ingrijpende renovatie. Bovendien is het in Brussel in principe verboden om nog nieuwe stookolieketels te plaatsen. Ketels op vloeibare brandstof zijn alleen maar toegelaten als ze werken op hernieuwbare brandstof.
Er werden ook twee nieuwe initiatieven aangekondigd
Zo is er Plage. Dat staat voor Plan voor Lokale Actie voor het Gebruik van Energie. Dit slaat op eigenaars of gebruiker van gebouwen vanaf een zekere grootte. De ondergrens voor de toepassing van Plage varieert naargelang het om privé dan wel openbare instanties gaat. Plage maakt deel uit van de omzetting van de energie-efficiëntie richtlijn en houdt in dat de eigenaar of gebruiker een stappenplan opstelt om het energieverbruik terug te dringen. Welke maatregelen precies genomen worden en welke gebouwen worden aangepakt, staat daarbij vrij. Het gemeten energieverbruik vormt de basis voor de beoordeling, en na de implementatie wordt het effect gecontroleerd.
Ten tweede is er het Bruter project. Dat staat voor Brussel en Tertiair en zal de decarbonisatioe van tertiaire gebouwen bevorderen door de verschillende reglementen terzake te rationaliseren. Meer bepaald worden de EPB eisen geharmoniseerd met de eisen voor registratie van het energieverbruik. Het eerste slaat op het theoretische verbruik en is de verantwoordelijkheid van de eigenaar, terwijl het tweede om gemeten waarden gaat, en de verantwoordelijkheid is van de gebruiker. Bruter moet de uitwisseling van gegevens tussen beide systemen bevorderen en alles laten aansluiten op de subsidieregeling.
Meerwaarde creëren
Een opvallende vaststelling was dat energiebesparing alleen zelden reden genoeg is voor een eigenaar om tot een grondige renovatie over te gaan. Voor de gemiddelde investeerder zijn de terugverdientijden niet interessant genoeg. Een renovatie kan er daarentegen wel voor zorgen dat het kantoorgebouw zijn waarde behoudt. Het gaat er in de eerste plaats om de zogenaamde ‘asset stranding’ te vermijden. Er zijn internationale standaarden uitgewerkt waarmee men kan inschatten hoe goed een bepaald gebouw scoort ten opzichte van het decarbonisatiepad dat is uitgewerkt door de EU. Als de afstand tussen de werkelijke prestaties en het vooropgestelde decarbonisatiepad te groot wordt, kan het niet meer rendabel zijn om het gebouw nog aan te passen. Het verliest dan het grootste deel van zijn waard en wordt een ‘stranded asset’. Om de waarde van het patrimonium te behouden, is tijdig renoveren de boodschap.
Gebouwen met een betere energieprestatie scoren ook beter op de huurmarkt. Nu die onder druk staat, is dat een belangrijke overweging voor eigenaars en beheerders. Door de overschakeling op thuiswerk na de coronacrisis hebben de meeste bedrijven een structureel overaanbod aan kantoorruimte. De Brusselse kantoren zijn gemiddeld maar voor 40-60% van hun capaciteit benut. Anderzijds streven bedrijven er wel naar om hun ecologische voetafdruk te verkleinen en zijn op zoek naar gebouwen met een goede EPC-score of een milieulabel. Hoe beter de score, hoe lager het risico op leegstand. Certificeringsystemen zoals Breeam slaan voornamelijk op nieuwbouw, maar er is een inhaalbeweging voor de bestaande bouw bezig. Zo is er het Breeam in use label, dat specifiek is ontwikkeld om het gebouwenbestand te beoordelen.
Optimalisatiepotentieel realiseren
Tussen de beloften van een ecolabel en het effectieve verbruik van een gebouw gaapt er dikwijls een kloof. Een label of EPC-score geeft immers alleen aan wat het potentieel van een gebouw is; het is de gebruiker die bepaalt hoeveel van dat potentieel werkelijk gerealiseerd wordt. De ervaring leert dat er heel wat bespaard kan worden door de bestaande installaties te optimaliseren, zonder dat daar speciale investeringen voor nodig zijn. Het gaat dan onder meer om het sensibiliseren van de gebruiker. Minstens even belangrijk is een grondige doorlichting van de installatie om alle fouten en onvolkomenheden eruit te halen: werken alle regelorganen naar behoren, zijn alle parameters juist ingesteld, sluiten de klokprogramma’s aan bij het werkelijke verbruik….
Een knelpunt is dat de installatie en het onderhoud dikwijls gescheiden werelden zijn. De firma die instaat voor het onderhoud en beheer is niet altijd even goed op de hoogte van de technische installatie, waardoor er mogelijkheden voor optimalisatie blijven liggen. Prestatiecontracten zijn een goede manier om het energieverbruik te verlagen. Daarbij engageert de firma die instaat voor het technisch beheer er zich toe een zeker percentage van energiebesparing te realiseren, wat door metingen kan bewezen worden.
Plaats voor technieken
Verder werd er ook een lans gebroken om voldoende rekening te houden met technieken in renovatie. In bestaande gebouwen zijn de omstandigheden niet ideaal en moeten er dikwijls compromissen gesloten worden. Zeker in de kantoorbouw is de plaats doorgaans krap: zo zijn de bestaande technische ruimtes of schachten niet altijd aangepast, er is misschien onvoldoende ruimte in het verlaagd plafond voor technieken…. Als er echter keuzes moeten gemaakt worden, gaan die liefst niet ten koste van de goede werking of onderhoudsvriendelijkheid van de technische installaties. Architecturale aspecten hebben hun waarde, maar soms kiest beter voor wat minder architectuur om een gebouw leefbaar en performant te houden.
De conclusie is dan ook: slecht presterende gebouwen zullen inboeten aan marktwaarde en meer te lijden hebben van leegstand.
Door Alex Baumans - foto's: 123RF
